Investice do nemovitostí v současné době zažívají boom jak u institucionálních, tak i u soukromých investorů. Trh profituje z aktuálně nízkých úrokových sazeb a dobrého ekonomického vývoje v Německu. K nejoblíbenějším patří investice do kancelářských budov a nemovitostí sloužících k bydlení ve velkoměstech. Zatímco trh s bydlením ovládají němečtí investoři, pochází u komerčních nemovitostí a nebytových prostor asi polovina kupujících z řad zahraničních investorů. Investici do nemovitého majetku v Německu je však třeba pečlivě naplánovat, aby bylo možné při nákupu, po dobu jeho držby a i při jeho prodeji zamezit zbytečné daňové zátěži.
- Základní zásada: Zdanění příjmů v Německu
Příjmy z nájmu a pachtu německého nemovitého majetku v zásadě podléhají v Německu zdanění daní z příjmu. U investorů, kteří jsou fyzickými osobami, obecně platí, že základem pro výpočet daně je příjem z pronájmu snížený o výdaje prokazatelně vynaložené na jeho zajištění, dosažení nebo udržení. Tento příjem pak podléhá individuální progresivní daňové sazbě. U investic přes kapitálové společnosti podléhají příjmy z nájmu dani z příjmu právnických osob ve výši 15 %. K tomu navíc u kapitálových společností nebo podnikajících osobních obchodních společností se uplatňuje obecní daň, tzv. živnostenská daň (Gewerbesteuer), jejíž sazba činí mezi 7 % a 17 %.
Rovněž příjmy, kterých dosáhnou mezinárodní investoři z pronájmu německých nemovitostí, podléhají obecně zdanění v Německu v rámci omezené daňové povinnosti. Byla-li mezi státem daňové rezidence investora a Německem uzavřena smlouva o zamezení dvojího zdanění, pak se zdaňují příjmy z nájmu zpravidla ve státě, ve kterém se nemovitost nachází, tedy v Německu. Vlastní-li nemovitost přímo zahraniční kapitálová společnost, nevzniká jí tím ještě v Německu provozovna. Zde je důležité, že zahraniční společnost nemá v tuzemsku management. Pokud nevzniká zahraniční provozovna, neodvádí se v Německu živnostenská daň. Avšak je třeba dávat velký pozor, pokud je správou nemovitosti pověřen tuzemský poskytovatel služeb (Asset Manager, Property Manager, Facility Manager), neboť zejména má-li rozsáhlé rozhodovací pravomoci, může to vést ke vzniku stálé provozovny.
- Zvláštnost: Rozšířené snížení živnostenské daně
Zvláštností u živnostenské daně je tzv. rozšířené snížení živnostenské daně. Toto lze uplatnit, pokud společnost spravuje a užívá výhradně vlastní pozemky. Tím mají být kapitálové společnosti spravující majetek, které jsou povinné z titulu své právní formy odvádět živnostenskou daň, od této další daňové zátěže osvobozeny a postaveny na roveň osobním společnostem spravujícím majetek. Případné vedlejší činnosti jsou na škodu a mají za následek úplnou nemožnost uplatnit toto snížení daně. V této souvislosti je zejména třeba dávat pozor na „škodlivý“ spolupronájem tzv. samostatných movitých věcí a souborů (např. nákladní výtah) nebo inventáře.
- Záludná daň z nabytí nemovitých věcí
Převody pozemků podléhají v Německu dani z nabytí nemovitých věcí. Tato činí v závislosti na spolkové zemi od 3,5 % do 6,5 % a vyměřuje se v zásadě z kupní ceny. Je třeba však mít na paměti, že i přímý či nepřímý převod podílů kapitálové společnosti vlastnící pozemky nebo změna společníků u osobní společnosti vlastnící pozemky může znamenat zdanění živnostenskou daní. Proto je právě u restrukturalizací třeba věnovat zvýšenou pozornost společnostem vlastnícím nemovitosti.
Závěrem lze shrnout, že investice do nemovitostí skýtají potenciál daňových řešení, takže lze za dodržení zákonných rámcových podmínek zamezit zbytečné daňové zátěži. V každém případě byste se u transakcí s nemovitostmi nebo při restrukturalizacích v koncernu, kde jsou ve hře německé nemovitosti, měli obrátit na daňového poradce, který Vám doporučí daňově nejoptimálnější řešení.
