Od 1.1.2017 nadobúdajú účinnosť ustanovenia Vykonávacieho nariadenia Rady EÚ č. 1042/2013 v oblasti uplatňovania DPH pri službách vzťahujúcich sa na nehnuteľnosť. Predmetné Vykonávacie nariadenie bolo schválené už v roku 2013, avšak kvôli potrebe dostatočného času na zharmonizovanie prístupov jednotlivých členských štátov EÚ nadobúda platnosť od 1.1.2017. Hlavným cieľom je zjednotenie výkladu jednotlivých pojmov vzťahujúcich sa na nehnuteľnosť vo všetkých členských krajinách EÚ, zabezpečenie jednotného zaobchádzania s poskytovaním služieb spojených s nehnuteľným majetkom na účely DPH a s pozitívnym dopadom na mieru právnej istoty, ktorá ovplyvní výšku rizika pri plánovaní transakcií.
V súlade s ustanoveniami je v slovenskej legislatíve už implementovaný § 16 ods. 1 platného zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty, ktorý ustanovuje, že miestom dodania služby vzťahujúcej sa na nehnuteľnosť je miesto, kde sa táto nehnuteľnosť nachádza. Tento štát má potom právo predmetnú transakciu zdaniť.
Vykonávacie nariadenie bližšie definuje pojem nehnuteľný majetok a tiež, ktoré služby sú a ktoré nie sú považované za služby vzťahujúce sa na nehnuteľný majetok, a to najmä z dôvodu, aby sa vylúčilo dvojité zdanenie, resp. dvojité nezdanenie. Európska Komisia vydala koncom roka 2015 aj nezáväzné Vysvetlivky k článkom Vykonávacieho nariadenia, ktoré majú za úlohu pomôcť pri interpretácii rôznych druhov služieb spojených s nehnuteľnosťou.
Za služby spojené s nehnuteľnosťou budú považované iba tie služby, ktoré dostatočne priamo súvisia s nehnuteľnosťou. Dostatočný priamy súvis služieb s nehnuteľným majetkom je aj v tom prípade, keď sú na ňom poskytované alebo naň zamerané a ich cieľom je jeho fyzická alebo právna zmena.
Vysvetlivky k nariadeniu uvádzajú aj služby, ktoré nemožno považovať za služby spojené s nehnuteľnosťou. Sú to napríklad reklamné služby, i keď by sa pri ich poskytovaní používala nehnuteľnosť, ďalej služby agentúr cestovného ruchu, poskytovanie miesta na stánok na veľtrhoch, a to v prípade, ak sú k tomu poskytované aj vedľajšie služby (napríklad wifi pripojenie). Taktiež sem nebudú patriť služby spravovania portfólia investícií do nehnuteľného majetku a niektoré právne služby.
Nižšie uvádzame niekoľko príkladov služieb, ktoré je potrebné považovať za služby spojené s nehnuteľnosťou:
· Služby projektantov
Služba sa považuje za službu spojenú s nehnuteľnosťou iba v prípade, ak sa architektom vypracovaný projekt vzťahuje na konkrétnu parcelu, budovu alebo stavbu. V prípade, ak nie je vopred známa nehnuteľnosť, alebo nie je známa parcela, na ktorej bude nehnuteľnosť stáť, takáto služba nie je považovaná za službu spojenú s nehnuteľnosťou a bude sa zdaňovať podľa všeobecného pravidla pre poskytovanie služieb.
· Služby znalcov, právnikov a obchodníkov
Sprostredkovanie predaja a prenájmu, notárske práce, služby súvisiace s vypracovaním zmluvy o predaji alebo nadobudnutí nehnuteľného majetku sú považované za služby vzťahujúce sa na nehnuteľnosť, ak sa týkajú konkrétnej nehnuteľnosti.
· Správa nehnuteľného majetku
Služby BOZP, upratovanie, údržba, vymáhanie nájomného od neplatiacich nájomcov, dozor na stavbe, inzercia voľných priestorov v budove či dohadovanie podmienok nájmu, patria pod služby vzťahujúce sa na konkrétny nehnuteľný majetok.
· Poskytnutie zamestnancov
V prípade, že poskytovateľ dá odberateľovi dostatočný počet pracovníkov na účely vykonania práce, táto služba sa bude považovať za službu spojenú s nehnuteľnosťou len v prípade, ak poskytovateľ za zamestnancov prevzal aj zodpovednosť za vykonanie samotnej práce.
Vzhľadom k tomu, že správne zadefinovanie služby vzťahujúcej sa na nehnuteľnosť je vo veľa prípadoch komplikované a nie je vždy možné preukázať dostatočný súvis s predmetnou nehnuteľnosťou, odporúčame Vám pri pochybnostiach kontaktovať našu spoločnosť, nakoľko disponujeme praktickými skúsenosťami z danej problematiky.
