Investice do nemovitostí patří mezi investice se stálým a jistým příjmem. Investování je možné buď skrze právnickou nebo fyzickou osobu, přičemž každý způsob investování má svá specifika. Z pohledu investora je vhodné posoudit dopady investice do nemovitostí v České republice z daňového pohledu v následujících oblastech – daň z příjmů právnických osob, daň z příjmů fyzických osob, daň z přidané hodnoty a daň z nabytí nemovitých věcí.
- Zdanění příjmů
Obecně dle uzavřených smluv o zamezení dvojího zdanění podléhají zisky z nemovitých věcí zdanění ve státě, kde se daná nemovitost nachází. Obecně by tyto zisky měly být zdaněny jak ve státě zdroje, tak ve státě rezidence. Například ale dle uzavřené smlouvy o zamezení dvojího zdanění s Německem jsou příjmy z nemovitých věcí (jak držba, tak prodej) zdaněny pouze v České republice, neboť v Německu jsou vyňaty ze zdanění dle smlouvy o zamezení dvojího zdanění.
- Právnické osoby
V České republice je sazba daně z příjmů právnických osob ve výši 19 % a základem daně jsou výnosy po odečtení souvisejících nákladů, přičemž hodnotu nemovité věci není možné uplatnit jednorázově v nákladech, ale do nákladů vstupuje pomocí odpisů (30 nebo 50 let dle typu nemovité věci a je možné zvolit rovnoměrné nebo zrychlené odpisování).
Správným strukturováním vlastnictví nemovitých věcí a transakcí je možné významně snížit v České republice daňovou zátěž daných transakcí jak z pohledu daně z příjmů právnických osob, tak z pohledu daně z přidané hodnoty i daně z nabytí nemovitých věcí.
Prodeje podílů na společnostech nepodléhají DPH a pokud je tento prodej uskutečněn po 12 měsících držby podílu na dceřiné společnosti, tak je související příjem osvobozen od daně z příjmů právnických osob. Fúze nebo odštěpení je obecně daňově neutrální transakce a při splnění podmínek je možné převzít i daňové ztráty vzniklé dříve.
Významným nákladem je v rámci převodu nemovitých věcí i daň z nabytí nemovitých věcí, neboť její výše je 4 % z kupní ceny nemovité věci (ta je porovnávána s tržní cenou), poplatníkem je nabyvatel. V některých případech je možné tuto daň eliminovat (např. převod, fúze nebo rozdělení společnosti vlastnící nemovitou věc).
- Fyzické osoby
V mnoha případech může být preferována přímá držba nemovitosti nebo společnosti držící nemovitou věc přímo fyzickou osobou. Pokud se jedná o příjmy z nájmu a související majetek není určen k podnikání, tak sazba daně z příjmů fyzických osob v České republice je 15 % z částky příjmů po odečtení souvisejících výdajů (včetně možnosti odpisování dané nemovité věci) a z tohoto příjmu se neplatí sociální ani zdravotní pojištění.
Správným strukturováním investice je možné v České republice eliminovat daň z příjmů fyzických osob i daň z přidané hodnoty – při prodeji nemovité věci tak příjem nemusí být zdaněn jak v České republice, tak např. v Německu (např. po 5 letech držby). V případě převodu podílu na společnosti může být tento příjem osvobozen v České republice také po 5 letech držby. V tomto okamžiku tak může být nemovitá věc přesunuta do holdingové struktury bez daňových dopadů v rámci daně z příjmů v České republice.
Prodej nebo vklad nemovité věci do společnosti je vždy předmětem daně z nabytí nemovitých věcí a nabyvatel musí zaplatit daň ve výši 4% z kupní ceny (po porovnání s tržní cenou).
- Daň z přidané hodnoty
Ustanovení o dani z přidané hodnoty je shodné jak pro fyzické, tak právnické osoby. Prodej nemovité věci je osvobozen po lhůtě 5 let od dokončení nebo od podstatné změny na této nemovité věci (podle toho, co nastane později). I po této lhůtě může tento prodej podléhat DPH, pokud se prodávající dohodne s kupujícím. Nájem je obecně osvobozen od DPH. Pronajímatel se však může rozhodnout, že v některých případech uplatní u nájmu DPH. Pokud podléhá výstup DPH (nájem nebo prodej), je možné uplatnit jako odpočet související DPH na vstupu. Český zákon uplatňuje u nemovitých věcí lhůtu 10 let, ve které se sleduje způsob využití nemovité věci a v této lhůtě se upravuje i původně uplatněný odpočet.
- Celkové zhodnocení
V případě vhodné struktury investice je u právnických osob související prodej podílu v České republice osvobozen od daně z příjmů právnických osob již po jednom roce držby a tento prodej podílu nepodléhá ani dani z přidané hodnoty ani dani z nabytí nemovitých věcí (na rozdíl např. od německé úpravy). To také umožňuje vhodně přesouvat související investice.
U fyzických osob je z českého daňového pohledu v některých případech osvobozen prodej nemovité věci nebo prodej podílu na společnosti po uplynutí 5 let držby.
Ve všech případech je nutné posoudit dopady z pohledu mezinárodního zdanění a posoudit úpravu jak z pohledu státu investora, tak z pohledu České republiky. Komplikovaná je i otázka technického zhodnocení a toto vyžaduje kompletní posouzení dané situace. Další nevýhodou je i to, že není možné převést nemovitou věc mezi fyzickou osobou a právnickou bez toho, aniž by byla placena daň z nabytí nemovitých věcí.
Autor: Jan Tecl, Manažer daňového oddělení
