DOČASNÁ OCHRANA NÁJMOV A DOTÁCIA NA ÚHRADU NÁJOMNÉHO

1.      DOČASNÁ OCHRANA NÁJMOV

Novelou zákona č. 62/2020 Z. z. o niektorých mimoriadnych opatreniach v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 a v justícii a ktorým sa menia a dopĺňajú niektoré zákony (ďalej ako „Zákon o dočasnej ochrane“) sa nájomcom (podnikateľom aj nepodnikateľom) poskytuje dočasná ochrana nájmov v prípade, ak sa dostanú do omeškania s platením nájomného a iných platieb spojených s nájmom v dôsledku okolností, ktoré majú pôvod v šírení COVID-19.

V zmysle § 3b zákona č. 62/2020 Z. z. o dočasnej ochrane prenajímateľ nemôže do 31. decembra 2020 jednostranne ukončiť nájom nehnuteľnosti (vrátane nájmu bytu a nebytového priestoru) pre omeškanie nájomcu s platením nájomného vrátane úhrad za plnenia obvykle spojených s nájmom splatného v období od 1. apríla 2020 do 30. júna 2020, ak omeškanie nájomcu vzniklo v dôsledku okolností, ktoré majú pôvod v šírení nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19. Tento dôvod pre vznik omeškania musí byť nájomcom dostatočne osvedčený. Iné dôvody pre ukončenie nájmu tým nie sú dotknuté.

Na to, aby mohla byť nájomcovi poskytnutí dočasná ochrana nájmov, musí nájomca splniť nasledujúce podmienky:

• nájomné, s platením ktorého sa dostal do omeškania musí byť splatné v období od 1. apríla 2020 do 30. júna 2020,
• omeškanie platby nájomného musí vzniknúť v dôsledku okolností, ktoré majú pôvod v šírení COVID-19,
• dôvod pre vznik omeškania musí byť dostatočne osvedčený.

Omeškanie sa s platením nájomného za obdobie mimo zákonom stanoveného obdobia, t. j. pred 1. aprílom 2020 a po 30. júni 2020 teda umožňuje prenajímateľom jednostranne ukončiť zmluvu o nájme bez ohľadu na dôvod omeškania.

Zákon o dočasnej ochrane nezakazuje jednostranné ukončenie nájmu prenajímateľom v akomkoľvek inom dôvode odlišnom od okolností, ktoré majú pôvod v šírení COVID-19. Zároveň Zákon o dočasnej ochrane nešpecifikuje nároky prenajímateľov z titulu zodpovednosti nájomcov za omeškanie platby nájomného ako napr. úroky z omeškania, preto zastávame názor, že prenajímateľ za toto obdobie nestráca nárok na úroky z omeškania a prípadne zmluvné pokuty spojené s omeškaním platby nájomného nájomcom.

Po 31. decembri 2020 nájomca stráca ochranu podľa Zákona o dočasnej ochrane. Prenajímateľ bude po 31. decembri 2020 oprávnený jednostranne ukončiť nájomnú zmluvu aj z dôvodu omeškania sa s platením nájomného za obdobie od 1. apríla 2020 do 30. júna 2020.

2.      DOTÁCIA NA ÚHRADU NÁJOMNÉHO

Prijatím novely zákona č. 71/2013 Z. z. o poskytovaní dotácii a o doplnení zákona č. 62/2020 Z. z. o niektorých mimoriadnych opatreniach v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 a v justícii a ktorým sa menia a dopĺňajú niektoré zákony v znení zákona č. 92/2020 Z. z. bol schválený nový štátny príspevok – dotácia na úhradu nájomného. Cieľom dotácie má byť predovšetkým zmiernenie následkov prijatých opatrení na zamedzenie šírenia COVID-19 pre podnikateľské subjekty.

2.1   Podmienky pre poskytnutie dotácie na úhradu nájomného

Pre poskytnutie dotácie na úhradu nájomného musia byť súčasne splnené tieto podmienky:

• existencia nájomnej zmluvy alebo inej obdobnej zmluvy,
• nájomné je dohodnuté v peňažnej forme,
• právo nájomcu užívať predmet nájmu vznikol najneskôr od 1. februára 2020,
• užívanie predmetu nájmu bolo v dôsledku vládnych opatrení smerujúcich k zamedzeniu šírenia COVID‑19 znemožnené niektorým z nasledovných spôsobov (sťažené užívanie):
  • uzavretím predmetu nájmu,
  • prerušením vyučovania na školách a v školských zariadeniach,
  • podstatným obmedzením zákazu prítomnosti verejnosti v predmete nájmu.

Dotáciu na nájomné možno poskytnúť nájomcovi na základe žiadosti prenajímateľa, ktorým môže byť:

a) fyzická osoba – nepodnikateľ,
b) fyzická osoba – podnikateľ,
c) právnická osoba – nepodnikateľ,
d) právnická osoba – podnikateľ.

Zákon na účely poskytnutia dotácie neprihliada na zmeny v nájomných zmluvách alebo iných obdobných zmluvách uskutočnené po 12. marci 2020.

2.2 Predmet nájmu

Na účely poskytovania dotácie za predmet nájmu považuje:

• miestnosť, jej časť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určení na iné účely ako na bývanie a v ktorých nájomca súčasne predáva tovar alebo poskytuje služby konečným spotrebiteľom vrátane súvisiacich obslužných priestorov a skladových priestorov,
• trhové miesto.

2.3 Výška dotácie pre nájomcov

Dotácia sa poskytuje nájomcovi na základe žiadosti, ktorú podáva prenajímateľ v mene nájomcu ale na svoj účet (na účet prenajímateľa) prostredníctvom elektronického formulára (viac sa dočítate v časti 2.4 Žiadosť o dotáciu na úhradu nájomného). Nájomca je povinný bezodkladne poskytnúť súčinnosť v súvislosti so žiadosťou o dotáciu na nájomné, ak o to prenajímateľ požiada.

Dotácia je stanovená vo výške poskytnutej zľavy z nájomného v zmysle dohody medzi prenajímateľom a nájomcom, najviac však vo výške 50 % nájomného za obdobie sťaženého užívania. Predpokladom poskytnutia dotácie je teda uzatvorenie dohody, čo v praxi predstavuje žiadosť o poskytnutie dotácie podpísaná prenajímateľom a nájomcom súčasne.

Za nájomné na tento účel sa nepovažujú:

• vedľajšie plnenia obvykle spojené s nájmom (napr. platby za dodávku energií)
• obratová zložka, ak sa nájomné určuje aj podľa obratu.

V prípade, že výšku úhrady za služby spojené s nájmom nie je možné oddeliť od sumy nájomného platí, že výška úhrady za plnenie obvykle spojené s nájmom je 5 % zo sumy nájomného. Výška nájomného sa teda poníži o 5 %.

Ak je prenajímateľom správca majetku štátu, nájomné sa znižuje na polovicu – t. j. výška dotácie je ustanovená zákonom na úrovni 50 % z pôvodnej výšky nájomného, pričom nájomné sa zo zákona znižuje na polovicu.

2.4 Žiadosť o dotáciu na úhradu nájomného

Žiadosť o dotáciu na úhradu nájomného sa predkladá elektronicky prostredníctvom formulára, ktorý bude zverejnený na webstránke Ministerstva hospodárstva. K žiadosti nie je potrebné prikladať dohodu o poskytnutí zľavy z nájomného, nakoľko elektronický formulár obsahujúci podpisy prenajímateľa a nájomcu autorizované podľa § 23 zákona č. 305/2013 o e‑Governmente má rovnaké účinky, ako dohoda. Elektronickou žiadosťou sa verifikuje, že zľava bola poskytnutá.

Dotácia sa poskytuje na základe oznámenia o schválení dotácie, ktorá je zaslaná Ministerstvom hospodárstva prenajímateľovi a súčasne aj nájomcovi v elektronickej forme.

Na účel posúdenia žiadosti o dotáciu na nájomné sa považujú za splnené nasledovné podmienky ( § 8a ods. 4 písm. a), c), d) a e) zákona č. 523/2004 Z. z.):

• má vysporiadané finančné vzťahy so štátnym rozpočtom,
• nie je voči nemu vedený výkon rozhodnutia, (napr. zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti (Exekučný poriadok) a o zmene a doplnení ďalších zákonov v znení neskorších predpisov, zákon Slovenskej národnej rady č. 511/1992 Zb. o správe daní a poplatkov a o zmenách v sústave územných finančných orgánov v znení neskorších predpisov,
• neporušil v predchádzajúcich troch rokoch zákaz nelegálneho zamestnávania podľa osobitného predpisu,
• nemá evidované nedoplatky na poistnom na sociálne poistenie a zdravotná poisťovňa neeviduje voči nemu pohľadávky po splatnosti podľa osobitných predpisov.

Podmienky, ktoré sa na účel posúdenia žiadosti preukazujú vyhlásením (§ 8a ods. 4 písm. b), f) a g) zákona č. 523/2004 Z. z.):

• nie je voči nemu vedené konkurzné konanie, nie je v konkurze, v reštrukturalizácii a nebol proti nemu zamietnutý návrh na vyhlásenie konkurzu pre nedostatok majetku,
• nemá právoplatne uložený trest zákazu prijímať dotácie alebo subvencie,
• nemá právoplatne uložený trest zákazu prijímať pomoc a podporu poskytovanú z fondov Európskej únie.

Ak požadovaná výška dotácie presahuje hodnotu 100 000 eur, povinnou náležitosťou žiadosti o dotáciu je označenie konečného užívateľa výhod. Ak sa preukáže nepravdivosť vyhlásenia o splnení podmienok alebo uvedeného konečného užívateľa výhod, bude nájomca povinný dotáciu vrátiť.

2.5 Úľavy pri úhrade celého nájomného alebo jeho časti a pri neposkytnutí zľavy z nájmu

Ak nájomca uhradil prenajímateľovi nájomné za celé obdobie alebo časť obdobia sťaženého užívania, dotáciu na nájomné možno poskytnúť za rovnako dlhé obdobie, ako bolo sťažené užívanie, a to vo výške poskytnutej zľavy z nájomného na základe dohody medzi prenajímateľom a nájomcom, najviac však vo výške 50 % nájomného.

Ak sa prenajímateľ a nájomca nedohodli na poskytnutí zľavy z nájomného, nájomca môže uhrádzať prenajímateľovi celé neuhradené nájomné za obdobie sťaženého užívania, najviac v 48 rovnakých mesačných splátkach. Lehota splatnosti je určená vždy k 15. dňu príslušného kalendárneho mesiaca – počnúc 15. dňom kalendárneho mesiaca nasledujúceho po kalendárnom mesiaci, v ktorom skončila mimoriadna situácia v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19. Prenajímateľ a nájomca sa môžu dohodnúť na inej lehote splatnosti.