VORÜBERGEHENDER SCHUTZ DER MIETER UND DOTATION ZUR BEZAHLUNG DER MIETE

1.      VORÜBERGEHENDER SCHUTZ DER MIETER

Durch die Novelle von Gesetz Nr. 62/2020 Slg. über einige außerordentliche Maßnahmen im Zusammenhang mit der Verbreitung der gefährlichen ansteckenden menschlichen Krankheit COVID-19 und in der Justiz, durch das einige Gesetze geändert und ergänzt werden (weiterhin „Gesetz über vorübergehenden Schutz“), wird Mietern (Unternehmern sowie auch Nichtunternehmern) ein vorübergehender Schutz gewährt, falls sie mit der Bezahlung der Miete und anderer Zahlungen im Zusammenhang mit Vermietung infolge von Umständen in Verzug geraten, die ihren Ursprung in der Verbreitung von COVID-19 haben.

Gemäß § 3b Gesetz Nr. 62/2020 Slg. über vorübergehenden Schutz kann ein Vermieter bis 31. Dezember 2020 die Vermietung einer Immobilie (einschließlich der Vermietung von Wohnungen und Gewerberäumen) aufgrund einer Verzögerung des Mieters mit der Bezahlung der Miete einschließlich Zahlungen für Leistungen, die gewöhnlich mit der Vermietung verbunden sind, die im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 fällig ist, nicht einseitig beenden, falls die Verzögerung des Mieters infolge von Umständen entstanden ist, die ihren Ursprung in der Verbreitung der gefährlichen ansteckenden menschlichen Krankheit COVID-19 haben. Dieser Grund für die Entstehung der Verzögerung muss vom Mieter ausreichend nachgewiesen werden. Andere Gründe für die Beendigung der Vermietung sind dadurch nicht berührt.

Damit dem Mieter der vorübergehende Schutz von Mietern gewährt werden kann, muss der Mieter folgende Bedingungen erfüllen:

• Die Miete, mit deren Bezahlung er in Verzug geraten ist, muss im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 fällig sein,
• die Verzögerung bei der Bezahlung der Miete muss infolge von Umständen entstehen, die ihren Ursprung in der Verbreitung von COVID-19 haben,
• der Grund für die Entstehung der Verzögerung muss ausreichend belegt sein.

Eine Verzögerung mit der Bezahlung der Miete für einen Zeitraum außerhalb des gesetzlich festgelegten Zeitraums, d.h. vor dem 1. April 2020 und nach dem 30. Juni 2020, ermöglicht es dem Vermieter somit, den Mietvertrag unabhängig vom Grund der Verzögerung einseitig zu beenden.

Das Gesetz über vorübergehenden Schutz verbietet nicht die einseitige Beendigung der Vermietung seitens des Vermieters aus irgendeinem anderen Grund als aufgrund von Umständen, die ihren Ursprung in der Verbreitung von COVID-19 haben. Gleichzeitig spezifiziert das Gesetz über vorübergehenden Schutz nicht Ansprüche des Vermieters aus dem Rechtstitel der Haftung des Mieters für die Verzögerung bei der Bezahlung der Miete wie z.B. Verzugszinsen, weshalb wir der Ansicht sind, dass der Vermieter für diesen Zeitraum nicht den Anspruch auf Verzugszinsen und eventuelle Vertragsstrafen im Zusammenhang mit einer Verzögerung bei der Bezahlung der Miete seitens des Mieters verliert.

Nach dem 31. Dezember 2020 verliert der Mieter den Schutz gemäß dem Gesetz über vorübergehenden Schutz. Der Vermieter ist nach dem 31. Dezember 2020 berechtigt, den Mietvertrag auch aufgrund einer Verzögerung bei der Bezahlung der Miete für den Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 einseitig zu beenden.

2.      DOTATION ZUR BEZAHLUNG DER MIETE

Durch die Annahme der Novelle von Gesetz Nr. 71/2013 Slg. über die Gewährung einer Dotation und über die Ergänzung von Gesetz Nr. 62/2020 Slg. über einige außerordentliche Maßnahmen im Zusammenhang mit der Verbreitung der gefährlichen ansteckenden menschlichen Krankheit COVID-19 und in der Justiz, durch das einige Gesetze geändert und ergänzt werden, in der Fassung von Gesetz Nr. 92/2020 Slg. wurde ein neuer staatlicher Beitrag – Dotation zur Bezahlung der Miete genehmigt. Ziel der Dotation soll insbesondere die Linderung der Folgen der durchgeführten Maßnahmen zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 für Unternehmenssubjekte sein.

2.1   Bedingungen für die Gewährung einer Dotation zur Bezahlung der Miete

Für die Gewährung einer Dotation zur Bezahlung der Miete müssen gleichzeitig folgende Bedingungen erfüllt sein:

• Existenz eines Mietvertrags oder eines anderen ähnlichen Vertrags,
• die Miete wurde in finanzieller Form vereinbart,
• das Recht des Mieters auf Nutzung des Mietgegenstands ist spätestens am 1. Februar 2020 entstanden,
• die Nutzung des Mietgegenstands wurde infolge der Regierungsmaßnahmen zur Verhinderung der Verbreitung von COVID‑19 auf eine der folgenden Arten verhindert (erschwerte Nutzung):
  • durch Schließung des Mietgegenstands,
  • durch Unterbrechung des Unterrichts an Schulen und in schulischen Einrichtungen,
  • durch wesentliche Einschränkung bzw. Verbot der Anwesenheit der Öffentlichkeit im Mietgegenstand.

Die Dotation für die Miete kann dem Mieter auf Grundlage des Antrags des Vermieters gewährt werden, der folgende Person sein kann:

a) natürliche Person – kein Unternehmer,
b) natürliche Person – Unternehmer,
c) juristische Person – kein Unternehmer,
d) juristische Person – Unternehmer.

Das Gesetz berücksichtigt in Bezug auf die Gewährung der Dotation keine Änderungen in Mietverträgen oder anderen ähnlichen Verträgen, die nach dem 12. März 2020 durchgeführt wurden.

2.2 Mietgegenstand

In Bezug auf die Gewährung einer Dotation gilt als Mietgegenstand:

• Raum, sein Teil oder Komplex von Räumen, die durch einen Beschluss des Bauamtes zu anderen Zwecken als zum Wohnen bestimmt sind und in denen der Mieter gleichzeitig Waren verkauft oder Dienstleistungen an den Endverbraucher anbietet, einschließlich der zugehörigen Bedienungsräume und Lagerräume,

2.3 Höhe der Dotation für die Mieter

Die Dotation wird dem Mieter auf Grundlage des Antrags gewährt, den der Vermieter im Namen des Mieters, aber auf sein Konto (auf das Konto des Vermieters) mittels des elektronischen Formulars einreicht (mehr erfahren Sie in Teil 2.4 Antrag auf Dotation zur Bezahlung der Miete). Der Mieter ist verpflichtet, unverzüglich Mitarbeit im Zusammenhang mit dem Antrag auf Dotation für die Miete zu gewähren, falls der Vermieter ihn darum bittet.

Die Dotation ist in der Höhe der gewährten Ermäßigung auf die Miete gemäß der Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Mieter festgelegt, höchstens jedoch in Höhe von 50% der Miete für den Zeitraum der erschwerten Nutzung. Voraussetzung für die Gewährung der Dotation ist somit der Abschluss einer Vereinbarung, die in der Praxis der Antrag auf Gewährung der Dotation darstellt, welcher vom Vermieter und vom Mieter gleichzeitig unterzeichnet wird.

Folgendes gilt in diesem Zusammenhang nicht als Miete:

• Nebenleistungen, die gewöhnlich mit der Miete verbunden sind (z.B. Zahlungen für Energielieferungen)
• Umsatzbestandteil, falls die Miete auch gemäß dem Umsatz festgelegt wird.

Falls die Höhe der Zahlung für die Dienstleistungen im Zusammenhang mit der Vermietung nicht vom Betrag der Miete getrennt werden kann, gilt, dass die Höhe der Zahlung für die Leistungen, die gewöhnlich mit der Vermietung zusammenhängen, 5% des Betrags der Miete entspricht. Der Höhe der Miete wird somit um 5% gesenkt.

Falls der Vermieter ein Verwalter von staatlichem Eigentum ist, wird die Miete um die Hälfte gesenkt – d.h. die Höhe der Dotation wird durch das Gesetz auf 50% der ursprünglichen Höhe der Miete festgelegt, wobei die Miete gemäß dem Gesetz um die Hälfte gesenkt wird.

2.4 Antrag auf Dotation zur Bezahlung der Miete

Der Antrag auf eine Dotation zur Bezahlung der Miete wird elektronisch mittels des Formulars vorgelegt, das auf der Internetseite des Wirtschaftsministeriums veröffentlicht wird. Zum Antrag muss keine Vereinbarung über die Gewährung einer Ermäßigung auf die Miete beigefügt werden, da das elektronische Formular, das die Unterschriften des Vermieters und des Mieters enthält, die gemäß § 23 Gesetz Nr. 305/2013 über e‑Government autorisiert sind, die gleichen Auswirkungen wie eine Vereinbarung hat. Durch den elektronischen Antrag wird beglaubigt, dass die Ermäßigung gewährt wurde.

Die Dotation wird auf Grundlage der Mitteilung über die Genehmigung der Dotation gewährt, die das Wirtschaftsministerium dem Vermieter und gleichzeitig auch dem Mieter in elektronischer Form zusendet.

Zwecks der Beurteilung des Antrags auf eine Dotation für die Miete gelten folgende Bedingungen als erfüllt (§ 8a Abs. 4 Buchstabe a), c), d) und e) Gesetz Nr. 523/2004 Slg.):

• Seine finanziellen Beziehungen zum Staatshaushalt sind beglichen,
• gegen ihn wird keine Ausführung eines Beschlusses geführt (z.B. Gesetz des Nationalrats der Slowakischen Republik Nr. 233/1995 Slg. über Gerichtsvollzieher und Vollstreckungstätigkeit (Vollstreckungsordnung) und über die Änderung und Ergänzung weiterer Gesetze in der Fassung späterer Vorschriften, Gesetz des Slowakischen Nationalrats Nr. 511/1992 Slg. über Verwaltung von Steuern und Gebühren und über Änderungen im System der gebietlichen finanziellen Organe in der Fassung späterer Vorschriften),
• er hat in den vorausgegangenen drei Jahren nicht gegen das Verbot der illegalen Beschäftigung gemäß der individuellen Vorschrift,  verstoßen,
• er hat keine verzeichneten Fehlbeträge an Versicherungsbeträgen für die Sozialversicherung, und die Krankenversicherung verzeichnet ihm gegenüber keine Forderungen nach Ablauf der Fälligkeitsfrist gemäß den individuellen Vorschriften.

Bedingungen, die zwecks der Beurteilung des Antrags durch eine Erklärung nachgewiesen werden (§ 8a Abs. 4 Buchstabe b), f) und g) Gesetz Nr. 523/2004 Slg.):

• Gegen ihn wird kein Konkursverfahren geführt, er befindet sich nicht in Konkurs oder in Umstrukturierung und es wurde kein Antrag auf Konkurserklärung über ihn aus Mangel an Vermögen abgelehnt,
• ihm wurde keine rechtskräftige Strafe des Verbots, Dotationen oder Subventionen anzunehmen, auferlegt,
• ihm wurde keine rechtskräftige Strafe des Verbots, Hilfe und Unterstützung anzunehmen, die aus Fonds der Europäischen Union gewährt wird, auferlegt.

Falls die angeforderte Höhe der Dotation einen Wert von 100.000 Euro übersteigt, ist ein obligatorischer Bestandteil des Antrags auf die Dotation die Angabe des wirtschaftlichen Eigentümers. Falls sich die Unrichtigkeit der Erklärung über die Erfüllung der Bedingungen oder des angeführten wirtschaftlichen Eigentümers herausstellt, ist der Mieter verpflichtet, die Dotation zurückzuzahlen.

2.5 Ermäßigungen bei der Bezahlung der gesamten Miete oder ihres Teils und bei der Nichtgewährung einer Ermäßigung auf die Miete

Falls der Mieter dem Vermieter die Miete für den gesamten Zeitraum oder einen Teil des Zeitraums der erschwerten Nutzung bezahlt hat, kann die Dotation für die Miete für den gleichen Zeitraum wie für den Zeitraum der erschwerten Nutzung gewährt werden, und zwar in der Höhe der gewährten Ermäßigung auf die Miete auf Grundlage einer Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Mieter, höchstens jedoch in Höhe von 50% der Miete.

Falls der Vermieter und der Mieter keine Gewährung einer Ermäßigung auf die Miete vereinbart haben, kann der Mieter dem Vermieter die gesamte unbezahlte Miete für den Zeitraum der erschwerten Nutzung in höchstens 48 gleichen monatlichen Raten bezahlen. Die Fälligkeitsfrist wird immer bis zum 15. Tag des entsprechenden Kalendermonats festgelegt – beginnend am 15. Tag des nachfolgenden Kalendermonats nach dem Kalendermonat, in dem die außerordentliche Situation im Zusammenhang mit der Verbreitung der gefährlichen ansteckenden menschlichen Krankheit COVID-19 geendet hat. Der Vermieter und der Mieter können eine andere Fälligkeitsfrist vereinbaren.