Investitionen in Immobilien gehören zu Kapitalanlagen mit einer dauerhaften und sicheren Einnahme. Es ist möglich entweder durch eine juristische oder natürliche Person zu investieren, wobei jede Investitionsart spezifisch ist. Aus Sicht des Investors ist es geeignet, die Auswirkungen der Investition in Immobilien in Tschechien aus Steuersicht in folgenden Bereichen – Körperschaftssteuer, Einkommensteuer, Umsatzsteuer und Grunderwerbsteuer – zu beurteilen.
- Einnahmenbesteuerung
Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen unterliegen die Gewinne aus Immobilien grundsätzlich der Besteuerung in dem Staat, wo sich die Immobilie befindet. Grundsätzlich sollten die Gewinne sowohl im Ursprungsstaat, als auch im Staat des Wohnsitzes besteuert werden. Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland sind Einnahmen aus Immobilien (sowohl Besitz als auch Verkauf) nur in Tschechien zu besteuern, da sie in Deutschland nach dem Doppelbesteuerungsabkommen nicht der Besteuerung unterliegen.
- Juristische Personen
In Tschechien beträgt der Körperschaftssteuersatz 19 %. Steuergrundlage sind die Erträge nach Abzug der zusammenhängenden Kosten, wobei es nicht möglich ist den Immobilienwert als einmalige Kosten gelten zu machen, sondern erst als Kosten mittels Abschreibungen (30 oder 50 Jahre je nach der Art der Immobilie, wobei es möglich ist lineare oder degressive Abschreibungen zu wählen).
Mit einer richtigen Strukturierung des Immobilieneigentums und der Geschäfte ist es möglich die Steuerbelastung in Tschechien wesentlich zu senken, sowohl aus der Sicht der Körperschaftssteuer als auch aus Sicht der Umsatzsteuer und Grunderwerbsteuer.
Veräußerungen von Anteilen an Gesellschaften unterliegen nicht der Umsatzsteuer. Liegen zwischen dem Erwerb des Anteils an der Tochtergesellschaft und dessen Veräußerung mehr als 12 Monate, ist die zusammenhängende Einnahme von der Körperschaftssteuer befreit. Verschmelzungen oder Abspaltungen gelten grundsätzlich als steuerlich neutrale Transaktionen und bei Erfüllung gewisser Bedingungen ist es möglich die früher entstandenen Steuerverluste zu übernehmen.
Bedeutende Kosten im Rahmen der Immobilienübertragung stellt auch die Grunderwerbsteuer dar. Ihre Höhe beträgt 4 % vom Kaufpreis der Immobilie (diese wird mit dem Marktpreis verglichen) und trägt sie der Erwerber. In einigen Fällen kann diese Steuer eliminiert werden (z.B. Übertrag, Verschmelzung oder Abspaltung der Gesellschaft, die die Immobilie besitzt).
- Natürliche Personen
In vielen Fällen kann der unmittelbare Besitz einer Immobilie oder einer Gesellschaft, die die Immobilie direkt durch eine natürliche Person besitzt, bevorzugt werden. Handelt es sich um Einnahmen aus Vermietung und ist das zusammenhängende Vermögen nicht zur Unternehmung bestimmt, beträgt der Einkommensteuersatz in Tschechien 15 % von den Einnahmen nach Abzug aller zusammenhängenden Ausgaben (einschließlich der Möglichkeit der Immobilienabschreibungen). Von diesen Einnahmen sind keine Sozial- und Krankenversicherungsbeiträge abzuführen.
Mit einer richtigen Strukturierung der Investition ist es möglich in Tschechien die Einkommensteuer und auch die Umsatzsteuer zu eliminieren – beim Verkauf der Immobilie muss die Einnahme weder in Tschechien noch z.B. in Deutschland besteuert werden (nach 5-jährigem Immobilienbesitz). Im Falle der Übertragung eines Anteils an der Gesellschaft kann diese Einnahme in Tschechien auch nach 5- jährigem Besitz befreit werden. In diesem Augenblick kann somit die Immobilie in die Holdingstruktur ohne steuerliche Auswirkungen im Rahmen der Einkommensteuer in Tschechien übertragen werden.
Verkäufe oder Einbringungen von Immobilien in Gesellschaften unterliegen stets der Grunderwerbsteuer und der Erwerber hat eine Steuer in Höhe von 4 % vom Kaufpreis (nach dem Vergleich mit dem Marktpreis) zu entrichten.
- Umsatzsteuer
Die Umsatzsteuerregelung ist sowohl für natürliche als auch juristische Personen identisch. Der Verkauf von Immobilien ist nach 5 Jahren nach der Fertigstellung oder einer wesentlichen Änderung an der Immobilie befreit (je nach dem, was später eintritt). Auch nach Ablauf dieser Frist kann der Verkauf der USt unterliegen, sofern der Verkäufer mit dem Käufer dies vereinbart. Die Miete ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Der Vermieter kann jedoch entscheiden, dass er in einigen Fällen die Miete mit Umsatzsteuer berechnet. Unterliegt die Miete oder der Verkauf der Umsatzsteuer, kann der Vorsteueranspruch geltend gemacht werden. Das tschechische Gesetz macht bei Immobilien eine Frist von 10 Jahren geltend, innerhalb der die Nutzungsart der Immobilie verfolgt wird. Innerhalb dieser Frist wird auch der ursprünglich geltend gemachte Vorsteueranspruch berichtigt.
- Fazit
Im Falle einer geeigneten Investitionsstruktur ist der zusammenhängende Anteilsverkauf bei juristischen Personen in Tschechien von der Körperschaftssteuer bereits nach einem Jahr des Besitzes befreit. Der Anteilsverkauf unterliegt auch nicht der Mehrwertsteuer und Grunderwerbsteuer (im Gegenteil zu z.B. deutscher Regelung). Dies ermöglicht auch zusammenhängende Investitionen passend zu verlagern.
Bei natürlichen Personen ist aus tschechischer Steuersicht in einigen Fällen der Immobilienverkauf oder der Verkauf von Anteilen an Gesellschaften nach 5 Jahren des Besitzes steuerfrei.
In allen Fällen ist es nötig die Auswirkungen aus Sicht der internationalen Besteuerung zu beurteilen und die Regelung sowohl aus Sicht des Staates des Investors als auch aus Sicht der Tschechischen Republik zu beurteilen. Kompliziert ist auch die Frage der technischen Aufwertung, die auch eine komplette Beurteilung erfordert. Ein weiterer Nachteil ist auch die Tatsache, dass es nicht möglich ist eine Immobilie zwischen der natürlichen Person und der juristischen Person zu übertragen, ohne die Grunderwerbsteuer errichten zu müssen.
Verfasser: Jan Tecl, Manager Steuerabteilung
