Bei der direkten Investition in Immobilienvermögen sind in Österreich unter anderem folgende steuerrechtliche Regelungen zu berücksichtigen.
- Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr:
Bei Anschaffung einer Immobilie ist eine Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 % sowie eine Eintragungsgebühr in Höhe von 1,1 % zu entrichten. Die Bemessungsgrundlage dafür ist der Kaufpreis.
- Einkommensteuer:
Die laufende Bewirtschaftung von Immobilienvermögens ist in Österreich einkommensteuerpflichtig. Der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (alle im Zusammenhang mit der Vermietung anfallenden Kosten) ist für jedes Jahr zu ermitteln und stellt eine steuerpflichtige Einkunftsquelle dar. Der Überschuss ist im Wege der jährlichen Einkommensteuererklärung gegenüber der Finanzverwaltung offen zu legen. Als Steuertarif kommt der allgemeine in Österreich geltende progressive Durchschnittsteuersatz zur Anwendung. Grundsätzlich gilt, dass sämtliche zur Bewirtschaftung erforderlichen Ausgaben von den Mieteinnahmen in Abzug gebracht werden können.
Als steuerlich relevante Ausgaben kommen z.B. in Frage:
- Afa (Absetzung für Abnutzung);
- Fremdfinanzierungskosten;
Da Gebäude einer Abnutzung unterliegen, wird der Kaufpreisanteil, der auf das Gebäude entfällt auf die Nutzungsdauer verteilt über die sogenannte Absetzung für Abnutzung (Afa) abgeschrieben. Der Aufteilungsschlüssel des Kaufpreises auf Grund und Gebäude beträgt im außerbetrieblichen Bereich grundsätzlich 40 % Grundanteil und 60 % Gebäudeanteil. Von dieser pauschalen Festsetzung gibt es eine Vielzahl von Ausnahmen.
Bei Gebäuden, die der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen, beträgt die Nutzungsdauer ohne Nachweis durch ein Gutachten 66,6 Jahre (1,5 % der Bemessungsgrundlage).
- Grundsteuer:
Immobilienbesitz ist in Österreich in der Regel grundsteuerpflichtig. Grundsteuer wird vom Einheitswert eines Grundstücks berechnet. Vereinfacht gesagt, entsprechen die Einheitswerte in einem bestimmten Gebiet den durchschnittlichen Grundpreisen von 1973, plus einem Aufschlag von 35 %. Die Grundsteuer wird von den Gemeinden berechnet und eingehoben.
- Umsatzsteuer:
Die Bewirtschaftung von Immobilien löst idR Umsatzsteuer aus. Die Vermietung zu Wohnzwecken unterliegt einem 10%igen Umsatzsteuersatz, die sonstige Vermietung regelmäßig der 20%igen Umsatzsteuer. Liegt eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung vor, so kann sich der Vermieter die ihm in Rechnung gestellte Umsatzsteuer rückerstatten bzw. gegenrechnen lassen.
- Immobilienertragsteuer:
Seit dem 1. 4. 2012 sind Gewinne, die aus privaten Grundstücksverkäufen erzielt werden einkommensteuerpflichtig. Bemessungsgrundlage für die 30 % Steuer ist die Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis der Immobilie.
